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Le privilège de prêteur de deniers

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A l’occasion des prêts immobiliers, la banque ou l’organisme de crédit peuvent avoir recours à plusieurs types de garanties. L’une des plus courantes est l’hypothèque. Parmi les autres types de sûretés réelles faisant fonction de garanties à l’obtention d’un prêt, il existe également le privilège de prêteur de deniers et le nantissement.

Nous développons dans cet article les caractéristiques et les principes de fonctionnement du privilège de prêteur de deniers. Le nantissement fera l’objet d’un article suivant.

Le privilège de prêteur de deniers

Définition

II s’agit d’un privilège spécial dont bénéficie le créancier. C’est en réalité une forme particulière d’hypothèque qui permet à l’établissement prêteur de procéder à la vente de l’immeuble, objet du financement, et de se faire payer la somme qui lui reste due, par priorité. Elle se distingue de l’hypothèque au niveau de ses conditions de forme, de sa mise en œuvre et de son coût.

Conditions de forme

La naissance du privilège de prêteur de deniers est subordonnée à des conditions de formes :

  • l’acte d’emprunt et la quittance du vendeur doivent être rédigés par acte notarié,
  • II doit être déclaré dans l’acte d’emprunt que la somme est destinée à l’acquisition, et dans la quittance du vendeur, que le paiement du prix a été fait avec les deniers empruntés.

Mise en œuvre

A l’exception de l’apport à société, tout acte de vente entraîne la possibilité en mettre en action le privilège de prêteur de deniers par le créancier.

Exemple : M. et Mme DUPOND ont emprunté sur une durée de 20 ans pour acquérir un appartement en 2002. L’emprunt est assorti d’une inscription de privilège de prêteurs de deniers pendant la même durée. En 2075, M. et Mme DUPOND souhaitent apporter le bien à une SCI familiale. Pour le banquier, le privilège de prêteur de deniers n’est pas rompu par cet apport à la SCI

Par ailleurs, cette garantie ne sera accordée que pour les sommes ayant servies à la seule acquisition d’un immeuble neuf ou ancien. Elle n’est donc pas possible en cas de réalisation de travaux ou d’acquisition d’un immeuble en l’état futur d’achèvement.

Exemple : M. et Mme DUPOND font l’acquisition d’une maison d’habitation dans le but de la louer Sur un budget emprunté de 250 000 €, 50000 € sont liés à des travaux à réaliser Un privilège de prêteur de deniers pourra servir de garantie dans la limite de 200 000 €, le complément de financement de 50 000 € pouvant éventuellement être garanti par un autre moyen.

Coût

L’intérêt de cette forme de garantie réside dans son coût qui reste inférieur à l’hypothèque, car cet acte est dispensé de publicité foncière (cf. tableau ci-dessous).

L’extinction anticipée : la mainlevée

Le privilège s’éteint automatiquement avec le paiement total de la créance 2 ans après la dernière échéance. Tout comme l’hypothèque, la fin du privilège peut aussi résulter de la radiation de l’inscription avant l’échéance: c’est le principe de la mainlevée. Cette procédure faite devant notaire permet au débiteur de supprimer l’inscription de privilège de prêteur de deniers. A noter que le coût de la main levée pour un privilège de prêteur de deniers est identique à celui d’une mainlevée d’hypothèque (cf. tableau ci-dessous).

A suivre,  » Le gage et le nantissement ».

D’après la revue Atouts+Finances, revue sur abonnement du réseau Cerfrance

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Pôle Conseil Economique

Pour contacter C.PELTIER : 02 48 78 53 00 ou conseil@alliancecentre.fr

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