Droit rural

La mise à disposition d’un bail à une société par un seul des copreneurs

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Un exploitant agricole, co titulaire d’un bail rural, doit personnellement et effectivement participer à la mise en valeur des biens loués.

La situation

Un locataire, co titulaire d’un bail, n’est pas associé à la mise à la disposition d’une société des biens loués, car il dirige une autre ferme. Cela constitue un manquement à une obligation essentielle du bail rural faisant à lui seul obstacle à la faculté de céder.

Les conséquences sur la cession éventuelle du bail

La cession du bail rural est en principe prohibée par le code rural. Toutefois, par exception, cette opération est rendue possible lorsqu’elle est réalisée au profit d’un des membres de la famille du preneur. Mais, même lorsqu’elle est possible, la cession reste subordonnée à l’agrément préalable du bailleur. A défaut, elle peut encore être autorisée, le cas échéant, par le tribunal paritaire des baux ruraux (1).

Dans cette dernière hypothèse, les juges doivent alors rechercher si la cession ne risque pas de nuire aux intérêts légitimes du bailleur (2). Ces intérêts sont appréciés uniquement au regard, d’une part, de la bonne foi du preneur-cédant, et, d’autre part, des conditions de mise en valeur de l’exploitation par le cessionnaire éventuel. C’est ainsi que l’autorisation de cession sera refusée si le preneur n’est pas de bonne foi, c’est-à-dire s’il a commis des manquements aux obligations nées du bail.

En effet, ajoutant au texte de l’article L. 411-35, la jurisprudence décide que la faculté de céder le bail est une faveur réservée au fermier qui s’acquitte scrupuleusement de ses obligations (3).

L’obligation de participer effectivement à la mise en valeur du fonds loué

Parmi ces obligations, figurent notamment celles qui découlent de la mise à disposition d’une société des biens loués, notamment l’obligation faite au preneur de continuer à se consacrer à l’exploitation du bien loué mis à disposition, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation (4).

Aussi, le fait pour l’un des copreneurs de ne pas être associé à la mise à disposition, en raison de l’importance de l’obligation méconnue, est-il de nature à constituer les preneurs de mauvaise foi et à les priver de la faculté de céder leur bail (5).

Le fondement juridique

Cette solution, bien établie en jurisprudence, est à nouveau illustrée par un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 27 avril 2017. Diverses parcelles de terre sont données à bail rural à un couple d’agriculteurs. Les biens loués sont ensuite mis à la disposition d’une société d’exploitation agricole par l’un des membres du couple seulement. En effet, l’autre époux, qui dirige une autre ferme, n’est pas associé à la mise à disposition. Quelques années après le renouvellement de leur bail, les copreneurs sollicitent l’autorisation de céder le bail à leur fils. Le bailleur ayant refusé de donner son agrément à cette cession, les locataires saisissent le tribunal paritaire des baux ruraux d’une demande d’autorisation judiciaire de cession du bail. Cette demande est rejetée en cause d’appel. Au soutien de leur décision, les juges du second degré relèvent que les terres louées ont été mises à la disposition d’une société civile d’exploitation agricole et que l’un des copreneurs n’y a pas été associé. Ils retiennent, dès lors, que ce manquement à une obligation essentielle du bail rural fait à lui seul obstacle à la faculté de céder. La Cour de cassation n’a rien trouvé à redire à cette argumentation. Le pourvoi formé contre l’arrêt attaqué est rejeté.

Référence : Cass. 3ème civ., 27 avr. 2017, n° 16-12.825, n° 468 D

(1) rur., art. L. 411-35, al. 1er
(2) 3ème civ., 9 janv. 1991, n° 89- 12.227 : Bull. civ. III, no 17 / Cass. 3ème civ., 22 juill. 1992, no 91-18.332 : Bull. civ. III, n° 258 / Cass. 3ème civ., 1er juill. 1998, n° 96-19.459 : Bull. civ. III, n° 151
(3) 3ème civ., 21 févr. 1996, n° 94-12.134 : Bull. civ. III, no 51 / Cass. 3ème civ., 16 déc. 1998, n° 96-22.504 : Bull. civ. III, n° 250 / Cass. 3ème civ., 16 mai 2000, n° 98-20.050 / Cass. 3ème civ., 24 nov. 2009, n° 08-21.472, n° 1357 D
(4) C. rur., art. L. 411-37, al. 4
(5) 3ème civ., 3 févr 2010, n° 09-11.528 : Bull. civ. III, n° 29 / Cass. 3ème civ., 14 févr. 2012, n° 10-28.804, n° 234 D / Cass. 3ème civ., 5 juin 2013, n° 12-18.465, n° 662 P + B : Bull. civ. III, n° 72

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