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Des droits différents entre usufruitier et nu-propriétaire

Publié le

Cerfrance-2015

La propriété d’un bien, qu’il soit immobilier ou mobilier, est composée de l’union de droits réels et distincts : l’usufruit et la nue-propriété. D’un côté, l’usufruitier possède le droit de jouir du bien et d’en percevoir les fruits tandis que le nu-propriétaire en a la propriété sans en avoir l’usage.

 

 

Un droit de propriété séparé en deux

  • Dans le cas d’un bien consomptible (son usage implique sa disparition, ex. la nourriture) dont l’usage implique la disparition (ex : l’argent), on se trouve alors en présence d’un quasi-usufruitier. Les droits du nu-propriétaire sont élargis puisqu’il peut utiliser en toute liberté le bien (en l’absence de caution ou d’obligation d’emploi des sommes). Le nu-propriétaire au moment du décès du quasi-usufruitier fera jouer le droit de créance de restitution sur la succession.
  • Le démembrement d’un bien peut être viager ou temporaire. Dans les deux cas, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit intervenant dans le premier cas, au décès de l’usufruitier, dans le second cas, au terme de la durée définie.
  • Le démembrement peut également être subi ou voulu. Très fréquemment, le démembrement est subi lorsque les héritiers d’une succession sont le conjoint et les enfants : le conjoint survivant récupère l’usufruit des biens de son conjoint décédé, les enfants en recueillant la nue-propriété. Le démembrement peut par ailleurs, être voulu dans le cadre d’une stratégie patrimoniale identifiée (donation avec réserve d’usufruit, vente de la nue-propriété, etc).

Les avantages et les inconvénients d’un démembrement de propriété viager

Bien que le démembrement de propriété puisse sembler une solution avantageuse, il faut en analyser les différents aspects juridiques, fiscaux et financiers pour l’usufruitier comme pour le nu-propriétaire.

Utiliser les capitaux issus d’un démembrement de propriété

L’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent en fonction de leur besoin, vouloir céder leur bien démembré. Plusieurs solutions sont possibles en fonction de la volonté des deux parties et de la nature du bien :

  • Répartir le prix de vente
    L’usufruitier et le nu-propriétaire se répartissent le prix de vente du bien selon la valeur respective de leur droit.
  • Verser intégralement le prix de vente à l’usufruitier : le quasi-usufruit
    Le quasi-usufruitier dispose librement de la somme d’argent et aura dès lors une créance de restitution envers le nu-propriétaire.
  • Reporter le démembrement
    L’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent choisir d’acquérir un autre bien ou investir dans un placement financier ou immobilier ensemble et d’en reporter le démembrement.

La valeur fiscale de la nue-propriété est calculée par soustraction

  • 90% de la pleine propriété quand l’usufruitier est âgé de 91 ans ou plus,
  • 80% quand il est âgé de 81 à 90 ans,
  • 70% quand il est âgé de 71 à 80 ans,
  • 60% quand il est âgé de 61 à 70 ans,
  • 50% quand il est âgé de 51 à 60 ans,
  • 40% quand il est âgé de 41 à 50 ans,
  • 30% quand il est âgé de 31 à 40 ans,
  • 20% quand il est âgé de 21 à 30 ans,
  • et 10% en deçà.

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Pôle Patrimoine

Pour contacter notre pôle Patrimoine : patrimoine@alliancecentre.fr

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