Droit rural

Zoom : Bail rural et congé pour reprise, non renouvellement ou résiliation

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Le bail rural est un contrat qui organise « la mise à disposition, à titre onéreux, d’un bien à usage agricole, en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole » selon l’article L 411-1 et suivants du Code rural et de la Pêche maritime.

Une grande partie du foncier exploité en France l’est par bail rural.

Il convient donc de connaître avec précision les évènements pouvant mettre fin au bail ainsi que le formalisme applicable aux congés envoyés par le bailleur ou le preneur.

Le bail rural est encadré par le statut du fermage et on ne peut y déroger. Les causes de fin de bail sont multiples et il convient de bien connaître les situations pouvant aboutir au terme de la relation contractuelle ainsi que le formalisme à respecter pour que le congé soit régulièrement délivré.

En société, connaître ces règles est important dans la mesure où le foncier est le plus souvent détenu par les associés en fermage et mis à disposition au profit de la société. Si la mise à disposition n’est pas un bail rural, le statut du fermage continue cependant de s’appliquer obligatoirement aux rapports entre le bailleur et l’associé fermier.

Voici les situations pouvant aboutir à une résiliation et le formalisme approprié à chacune d’elles, en ce qui concerne un bail de 9 ans ; chaque situation fait l’objet d’une saisine du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux :

La reprise au terme du bail, à l’initiative du bailleur, pour cultiver lui-même ou faire cultiver son conjoint ou un descendant : 18 mois avant le terme du bail par exploit d’huissier

La reprise en cours de bail, à l’initiative du bailleur, pour l’exploitation de son conjoint ou d’un descendant : 2 ans avant l’expiration de la période sexennale pour les baux sous seing privé, par exploit d’huissier

La reprise partielle, à l’initiative du bailleur, pour construire une maison d’habitation : 18 mois avant le terme du bail par exploit d’huissier

L’exercice du droit de reprise par le bailleur, par ailleurs exploitant de carrières : 18 mois au moins avant l’expiration du bail, par exploit d’huissier

Le non renouvellement du bail pour une partie seulement des biens loués, en vue d’agrandir une autre exploitation donnée à bail par le bailleur : 18 mois avant le terme du bail, par exploit d’huissier

Le non renouvellement du bail à l’initiative du preneur : 18 mois avant l’expiration du bail par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou exploit d’huissier

Le non renouvellement du bail, à l’initiative du bailleur, en raison de l’âge du preneur : 18 mois avant le terme du bail si le preneur aura atteint l’âge de la retraite à ce terme ; 18 mois avant la fin de la période triennale du bail renouvelé au cours de laquelle le preneur aura atteint l’âge de la retraite ; par exploit d’huissier.

La résiliation par le preneur qui atteint l’âge de la retraite : 12 mois avant la fin d’une des périodes annuelles du bail suivant la date à laquelle il aura atteint l’âge requis ; par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou exploit d’huissier

La résiliation pour changement de la destination agricole du bien loué : la résiliation peut être demandée à tout moment et la prise d’effet est d’un an après la notification ; par exploit d’huissier

La résiliation à l’initiative du preneur qui a acquis une autre ferme qu’il doit exploiter : résiliation à tout moment qui prendra effet soit au terme de l’année culturale en cours soit au terme de l’année culturale suivante (si la fin de l’année culturale est postérieure de 9 mois au moins à l’évènement qui cause la résiliation) ; par lettre recommandée avec demande d’avis de réception

La résiliation à l’initiative du preneur frappé d’un refus d’autorisation d’exploiter ou d’une incapacité au travail grave et permanente : résiliation à tout moment qui prendra effet soit au terme de l’année culturale en cours soit au terme de l’année culturale suivante (si la fin de l’année culturale est postérieure de 9 mois à l’évènement qui cause la résiliation) ; par lettre recommandée avec demande d’avis de réception

La résiliation pour faute du preneur (à l’initiative du bailleur) :

  • Pour cession du bail, sous location prohibée, et mauvaise exploitation du fonds : résiliation à tout moment
  • Pour résiliation pour deux défauts de paiement du fermage : résiliation demandée au TPBR après deux défauts de paiement ayant persisté à l’expiration d’un délai de 3 mois après mises en demeure de payer (par LRAR).

La résiliation suite au décès du preneur :

  • A l’initiative du bailleur : congé donné dans les 6 mois du décès ;
  • A l’initiative du preneur : résiliation du bail demandée dans les 6 mois du décès.

Dans les deux cas, la résiliation prendra effet soit au terme de l’année culturale en cours soit au terme de l’année culturale suivante. Demande faite au moyen d’une LRAR ou exploit d’huissier.

Dans chaque situation précitée, des mentions ou articles du code rural doivent obligatoirement être mentionnés dans les courriers et congés envoyés à l’initiative du bailleur ou du preneur.

De plus, le bénéficiaire de la reprise s’engage à respecter des conditions d’exploitation qu’il s’agisse de la durée, de la participation aux travaux et de la règlementation notamment.

Enfin, les vices de formes et de fonds peuvent facilement être intentés en justice et différents recours sont possibles ; ainsi il est important de se faire accompagner pour la rédaction d’un congé ou d’une résiliation de bail.

B. TRUCHOT, juriste en droit rural Cerfrance Alliance Centre

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Pôle Droit rural

Pour contacter B.TRUCHOT : 03 86 71 92 65 droit-rural@alliancecentre.fr

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